Arsene Lupín interpone una demanda
contra el Banco del Pacífico S.A., y los esposos Raquel Murillo y Sergio Marquina
sobre Tercería de Propiedad. Los fundamentos son los siguientes:
i) En el proceso con Expediente N° 00011-2014-0-2402-JC-CI-03
se ha dispuesto rematar el bien ubicado en la Calle Los Amelos 2112, registrado
en la Partida Electrónica 24681012 del Registro de Propiedad Inmueble de Cusco,
que es de su propiedad.
ii) El inmueble lo adquirió en el 2017 de su anterior
propietario registral, don Michael Egred, cuando no tenía ninguna carga o
gravamen, es más, la compraventa se inscribió en Registros Públicos ese mismo
año.
iii) Don Michael Egred adquirió la titularidad de la propiedad
del inmueble objeto de controversia a través de un proceso seguido contra Raquel
Murillo y Sergio Marquina, en el cual el Juez, en enero 2017, le adjudicó el
bien a fin de hacerse cobro de una deuda.
iv) En dicha resolución de adjudicación el Juez ordenó
también, entre otras cosas, que se levanten los gravámenes que pesaban sobre el
inmueble y es por ese motivo que cuando consultó en Registros Públicos el
inmueble aparecía limpio de todo gravamen. (Presenta copia literal de la
partida electrónica en donde corre inscrito el inmueble.
Por su parte el Banco del Pacífico S.A.
argumentó que el proceso de ejecución de garantías llevado a cabo en el Expediente
N° 00011-2014 tiene como origen una hipoteca inscrita a su favor el año 2012,
fecha en la que los esposos Raquel Murillo y Sergio Marquina se la otorgaron
como garantía de una deuda. Además, la hipoteca constituida a favor del señor
Michael Egred fue inscrita en el 2013, es decir, un año después y, el
demandante debe probar que es titular de la propiedad desde antes del 2012.
ANÁLISIS DEL CASO
Si bien para unas personas puede parecer
sencillo el presente caso, para otras no lo es tanto, y es por ellas que
realizaremos el presente análisis.
El argumento principal expuesto por el
demandante es que es titular del inmueble sub litis en virtud de haberla
adquirido del último propietario registral y cuando no pesaba sobre el inmueble
ningún gravamen. Del otro lado el demandado alega que ha solicitado el remate
del bien en virtud de una hipoteca que data del 2012.
Estando a dichos argumentos, recordemos
que según el artículo 533° del Código Procesal Civil “la tercería solo puede
fundarse en la propiedad de los bienes afectados judicialmente por medida
cautelar o para la ejecución”, además de eso, “puede fundarse en la propiedad
de bienes afectados con garantías reales, cuando el derecho del tercerista se
encuentra inscrito con anterioridad a dicha afectación.”
Entonces, ¿resultaría indispensable
aplicar lo establecido en el Séptimo Pleno Casatorio? Para dilucidar esto
debemos tener en claro dos cosas:
1) La
Tercería de Propiedad será admisible tanto en el caso de que existiese un
conflicto de derechos, ya sean estos derechos de distinta o de la misma
naturaleza, como también en el caso de no existir un conflicto de derechos.
- En el primer caso se deberá determinar la naturaleza de los derechos,
si es de igual naturaleza, gana quien inscribió primero su derecho (artículo
2022 del CC) o, a falta de derechos inscritos, quién adquirió primero la
propiedad (artículo 949° del CC). Sin embargo, si son de distinta naturaleza, por
ejemplo, un derecho de crédito versus un derecho de propiedad ganará, si se
trata de derechos inscritos, quien inscribe primero; es sobre esto último de lo
que trata la regla del Séptimo Pleno Casatorio Civil.
El Séptimo Pleno Casatorio tiene una sola regla de fondo. Decimos esto
debido a que solo la regla que se describe en dicho pleno como regla número uno
es útil para darnos una explicación sobre cómo se resolverá el conflicto en sí,
las otras dos regulan temas referentes a la presentación de medios probatorios (1).
Si una persona analiza la regla del pleno se podrá dar cuenta que la regla
solo tiene lugar cuando existe un conflicto de Derechos, en específico un
conflicto entre un derecho de crédito contra un derecho de propiedad, no es
útil para los casos en donde no existe conflicto de derechos, por lo que, de
presentarse este último supuesto, solamente se puede llegar a pensar en citar o
no la doctrina expuesta en dicho pleno, pero no se debe aplicar la regla de
fondo.
- En el segundo caso, es decir, cuando no hay conflicto de derechos le
bastará al demandante presentar un documento privado de fecha cierta para que se
le reconozca la propiedad y se levante la medida cautelar o se suspenda
definitivamente la ejecución del inmueble en el otro proceso.
2) Se debe verificar la vigencia de la hipoteca con el fin de determinar si
existe un conflicto de derechos. Verificar la existencia de la Hipoteca dentro
de los Registros Públicos, es distinto a analizar la existencia de un derecho
de crédito. Lo primero si es posible realiza en un caso como este, toda vez que
dependiendo de dicha verificación se concluirá la regla a aplicar al fondo de
la controversia, en cambio, lo segundo no es posible hacer debido a la
naturaleza misma del proceso.
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| Foto obtenida de Leon en Unsplash |
En el presente caso, para entrar en el análisis de la prevalencia de derechos, obviamente debemos verificar, en primer lugar, si existe un conflicto de derechos; constatar la existencia de la hipoteca en los Registros Públicos es parte de dicha verificación.
Entonces, de verificarse a través de la copia literal de la partida
electrónica presentada que es correcto lo argumentado por el demandante en el
sentido que la hipoteca se levantó en virtud de un mandato judicial, se podrá
concluir desde luego que en el presente caso no hay conflicto de derechos y en
consecuencia no sería aplicable la regla del Séptimo Pleno Casatorio Civil, por
lo que al demandante se le debe reconocer su derecho sobre el bien inmueble si
es cierto que corre inscrito su derecho de propiedad en la partida electrónica,
como alega.
En el presente caso no importa que la hipoteca a favor del Banco del
Pacífico S.A. se haya otorgado e inscrito antes de que el demandante obtenga su
derecho, importa que esté inscrita, lo que no se observa. ¿Qué sucedió con la
hipoteca? Esta perdió su eficacia al inscribirse su levantamiento en Registros
Públicos y al demandado no le queda más que hacer cobro de su derecho de
crédito por otras vías.
Editores de Aprender Derecho
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NOTAS:
(1) Queremos anotar que si
bien la aplicación de las últimas dos reglas del pleno tiene incidencia en la
resolución de la controversia (si el funcionario, juez o notario que según el
documento ha certificado la fecha cierta no reconoce la autenticidad de tal
certificación se declara infundada la demandas), estas reglas solo versan sobre
la valoración de los medios probatorios, lo cual podría aplicarse no solo al
caso de Tercería de Propiedad, sino también a otros casos.
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